高配当利回りで評判のJ-REIT(リート)の2020年からの見通しは?

皆さんリート(REIT)という言葉を聞いたことがある方や、

既に投資を行っている方もいうのではないでしょうか。

 

リートもオルタナティブ投資の一つの形態であり、配当利回りが高いことで注目されています。

果たして資産運用の投資先として適格なのかを紐解いていきたいと思います。

 

オルタナティブ投資は株式市場と異なる動きをすることで投資成績を安定化させる投資先として注目されています。

リートはオルタナティブ投資ではありますが、現在の日本のJ-REITは株式市場との連動率が高くなっています。

以下では市場の下落に強くリターンも高いオルタナティブ投資先をランキング形式でまとめていますのでご覧ください。

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J-REIT(リート)とはどのような金融商品なのか?-何故高配当利回り?-

まずは、そもそもJ-REITとは何なのか、

何故高配当利回りを実現できているのかという点について説明します。

J-REIT(リート)の仕組み-不動産投資信託の実態-

まずJ-REITはJとREITにわかれますが、Japan-REITということです。

 

REITは約さずに書くと、Real Estate(不動産) Investment Trust (投資信託)、

つまり不動産投資信託ということになります。

 

REITは1960年代に米国で開発された仕組みで、米国から遅れること40年、

日本では2000年に投資信託法の改正により投資信託が不動産への投資を行うことが出来るようになり、

J-REIT(リート)が誕生しました。

J-REIT(リート)の仕組みを図解

J-REITは投資法人であり株式会社の会社にあたるもので、J-REITが発行する投資証券を購入することで、

投資家は間接的に不動産に投資を行うことが出来るようになります。

J-REITは後で詳しく記載しますが、保有している不動産からの賃料収入や売却益を投資家に分配します。

 

またJ-REITは不動産を新規に購入する為の資金を投資家から集めた資金の他に、

銀行等の金融機関から融資をうけたり、社債を発行して資金を調達して不動産を購入することもあります。

 

J-REITの特徴として不動産の運用を行うことを禁止されていますので、

資産運用会社に運用業務を任せています。

 

〜column〜:J-REIT(リート)登場の背景

先程米国でリートは1960年に開発されたのに日本版のリートであるJ-REITが出来たのが、

2000年と40年もの差があるとお伝えしました。

 

逆にいうと日本では高度経済成長期で不動産価格が急上昇しており、

敢えて証券化して販売する必要がなかったのです。

 

しかし1990年のバブル崩壊以降、銀行では不良債権問題による貸し渋りが頻発し、

企業が資金を調達できなくなり、バブル期に保有してしまった不動産を証券化することにより、

売却することで企業の資金調達の一助とするニーズが高まったことにより、

それまで株や債券の投資に限定されていた投資信託法が改正され不動産も投資対象となり、

J-REITが誕生しました。

 

現在は40以上のJ-REITが存在しています。

何故J-REIT(リート)は高利回りを実現しているのか?

REIT(リート)と言えば高配当利回りというイメージが強いとおもうのですが、

確かに株式市場の平均的な配当利回りが2%程度なのに比べると、

J-REIT(リート)は平均4%の利回りがあるので2倍程度の利回り水準となっています。

 

本家本元の米国でもほぼ同じ状況でREITの配当利回りは4%で、

株式の平均利回りは2%程度となっています。

MLP、S&P500、米国REIT、米国債の配当利回り比較

一際目立つ8%程度の利回りを実現しているMLPについては、

価格自体が相当下落していることから一概には魅力的とは言えませんが、

以下に特集しておりますので、興味のある方はご覧ください。

☞ 高い利回りで大注目MLPとは??2018~2019年の今後の見通しと共にわかりやすく解説
☞ S&P MLP指数へ連動を目指すMLP投資信託・インデックスファンドMLPを徹底分析
☞ 評判の米国エネルギーMLPオープン(愛称:エネルギー・ラッシュ)を徹底評価-

 

本題に戻しまして、何故J-REIT(リート)が高利回りかというと、

J-REIT(リート)は不動産投資によって得られた収益の90%以上を配当することにより、

法人税を免税とする優遇処置が取られています。

 

得られた収益の殆どを分配する為に、配当利回りが高くなっているのです。

分配金についてはアイビー総研が纏めていますので、参考にして頂ければと思います。

☞  J-REITの分配金比較

 

配当が高いというメリットがある一方、利益の再投資が行われない為、

収益が複利的に増加していかないというデメリットも抱えているのです。

 

J-REIT(リート)の資産分散性と2019年からの見通し

J-REITはオルタナティブ投資先として魅力的なのでしょうか。

資産分散が働くのか、リターンが高く今後も良好な見通しなのかという点について、

言及していきたいと思います。

J-REITは資産分散性が効くのか?

まずオルタナティブ投資の大きな特徴として株式や債券と違う値動きをすることにより、

株式市場がリーマンショックのような危機的な状況になったとしても、

下落せずに資産の安定性が高まるというものがあります

☞ オルタナティブ投資の種類とメリット・デメリットを徹底解説

 

それではさっそく以下2003年からのJ-REITとTOPIXの値動きをご覧ください。

 

TOPIXと東証REIT指数のチャート比較

社団法人不動産証券化組合

 

 

2003年以降東証REIT指数(配当込み)はTOPIX(配当込み)を上回ったリターンを残していますが、

見ていただければ分かる通り、動きの幅に多少の大小はあれども、

殆ど同じ傾向で動いていることが分かると思います。

 

J-REIT(リート)と日本株は分散効果が働いているとは言えないでしょう。

☞ 資産分散を行い市場平均をオーバーパフォームする投資ポートフォリオを組成する為の考え方

 

2019年からのJ-REITの今後の見通しは?

先程まで見てきたように株式に対してJ-REITはプラスのリターンを出しておりますが、

今後の見通しはどうなのかを見ていきたいと思います。

 

J-REITと一言によっても様々なタイプがあり、住宅用やオフィス、ホテル、商業施設など、

様々なタイプがあります。

 

商業施設リートは2019年からは危険

商業施設は景気が直接影響されるので、景気拡大期終盤にある現在の時点での投資は、

時既に遅しという感が否めません。

実際に私の大学同期の大手デベロッパー勤務の友人に聞いたところ、

新規の商業施設の土地は購入は控えていると言っており、

第一線にいるプロも推奨していないことから控えた方がよいでしょう。

 

ホテルリートはAirBnBの攻勢にさらされている

ホテル業界は海外からのインバウンド需要に支えられ2020年の東京五輪までは、

堅調なことが想定されますが、懸念される点があります。

 

ホテル業界はご存知の通りAirBnBの攻勢に晒されており、

シェアを奪われて行っています。

AirBnBについては民泊新法が施行されたら、年間営業日数が無制限からえ180日となり、

少しは緩和されますが、敢えて今ホテル業界のREIT(リート)に投資する必要性はありませんね。

 

住宅用リートは安定的な推移が見込まれる

住宅価格というのは実需として『衣・食・住』の『住』を担うので、

景気による左右される度合いが少ないので、安定的な投資先としての候補としては、

住宅用リートを選ぶのが無難であるといえるでしょう。

オフィスリートも期待が持てる

オフィスの賃料は長期契約を行うケースが多く、

リーマンショックがおこりオフィスの賃料が安かった2010年の安い水準で入居しているオフィスもあり、

今後価格改定を現在の実勢ベースで行うことにより、

高いリターンを稼ぎ出すことが可能になる潜在性を秘めたリートもあるのです。

 

J-REIT(リート)の概要と2020年からの見通しまとめ

J-REITは2000年から日本の投資信託法改正により、

組成が可能となった不動産投資信託で米国のREIT(リート)を参考に作られています。

 

J-REIT(リート)は不動産投資で稼いだ利益の殆どを配当することで法人税が免税となるため、

平均して4%以上の配当利回りを実現している。

 

値動きとしては株しい市場と同様の動きを行っており、資産分散性は低くオルタナティブ投資本来の特徴は、

あまり有していないが、この15年間のリターンは株式市場を凌駕している。

 

今後の見通しとしては景気拡大期が後半となっていることを考えると、

景気んい敏感な商業施設やAirBnBの攻勢にさらされるホテルには手を出さず、

住宅用・オフィスに特化又は多く組み入れたJ-REITが良好である。

 

J-REITよりも安全に尚且つ年率10%を狙うオルタナティブ投資

J-REITは先ほどの図からみても分かる通り、価格の変動が激しいという難点があります。

TOPIXと東証REIT指数のチャート比較

社団法人不動産証券化組合

 

価格変動率でいえば株価と同様の高さとなっています。

殆ど株式市場に連動する動きをしているため、株式市場下落局面での投資ポートフォリオの下落を抑制することはできません。

 

近年オルタナティブ投資の必要性は年々高まってきております。

実際、年率20%程度のリターンを出し続けている米国の一流大学基金は投資ポートフォリオの70%近くをオルタナティブ投資に咲いています。

参照:幻冬社

 

👉 オルタナティブ投資の種類とメリット・デメリットをわかりやすく紐解く
👉 資産分散を行い市場平均をオーバーパフォームする投資ポートフォリオを組成する為の考え方

 

オルタナティブ投資の中でも注目されているのがへッジファンドです。

👉  PEファンドとは?仕組み・運用成績・種類から個人でも投資できるおすすめの投資先を紹介。
👉 日本のヘッジファンドのおすすめ投資先ランキング・投資信託とのメリットを比較解説

 

以下は日銀の調査になりますが、PEファンドとヘッジファンドのパフォーマンスは株式市場を凌駕しています。

また、株価が下落する局面でも損失を抑えて資産を増加させてきているのです。

 

ヘッジファンドと株式市場のチャートの比較

 

資産が30%-40%も下落してしまうと、不安に押しつぶされて大きな損失だけを負って市場から退出してしまいます。

大幅な下落を避けるという点が投資において最も重要な点なのです。

 

筆者が投資しているヘッジファンドでは、

2013年の運用開始以来幾度の暴落を乗り切り平均的に年率10%のリターンを叩き出しています。

 

以下のランキングで詳しくお伝えしていますのでご覧いただければと思います。

 

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オルタナティブ投資としての性格を有し、高い利益を見込めるか安定しているかという点を中心に、以下の5つの要素で評価しています。

  • 収益性
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  • 流動性
  • 手軽さ
  • 将来性

 

長期的な資産形成の一助となれば幸いです。

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