私が現在最も注目しているのがバングラデシュの不動産です。
実際に、日本でバングラデシュ投資の先駆者として2015年から活動しているTop Field Japanを通して投資を実行しています。
2年前から同社を通じて既に投資をおこなっていましたが、今回、さらに追加投資することとしました。
考え抜いて投資したので、備忘録の意味も含めその理由を書き残します。
現在、世界経済の成長を索引しているのは新興国です。
今後新興国の世界経済における存在感は益々大きくなっていくことは確実です。
新興国への投資は今後10年に渡って中心戦略としているのですが投資するなら最も魅力的な国の資産に投資したいところです。
私も独自に新興国に対しては研究を行なっているのですが、Top Field Japanのセミナー内容が非常に納得感があり投資を実行しています。
Top Field Japanのセミナーではバングラデシュ不動産の第一人者である講師から、実際に現地に足繁く通って獲得した情報、データ等を含めて詳細に解説してくれます。
あくまで以下は魅力の一部なので、新興国不動産が気になっている方はまずはセミナーに参加してみることをおすすめします。
目次
理由1：今後世界の中心となる場所に存在しているから
まずバングラデッシュってどこよ？という所から始まる方もいらっしゃると思います。
私も最初は聞いたことがある、程度も国でした。
ご存知の通り、世界経済は結びつきが強くなっているので今後の成長のためには地理的な要因も非常に重要になってきます。
以下のGoogle Mapをご覧いただきたいのですが、バングラデシュは今後の世界の中心にあることがわかります。
バングラデシュの東に接する中国は現在米国に次いでGDPは世界2位で2030年代には追い抜くことが想定されています。
また西側に接するインドは将来的には中国を追い抜き世界第一の経済大国になることが見込まれています。
更に東南方面にはアセアンの巨大経済圏にも接しています。
中国(14.1億人)、インド(13.2億人)、アセアン(6.4億円)、バングラデシュ(1.7億人)で総人口は35.4億人となっています。
世界人口は74億人なので、ほぼ世界の半数が居住している巨大マーケットのど真ん中に存在しているのです。
理由2：バングラデシュの経済成長率が高水準で更に加速が見込めること
当然新興国なので急成長していなければ投資対象として論外となります。
世界経済に影響を受けない強固な経済基盤
以下はIMFデータを元に筆者が作成したバングラデシュを含めた新興国の経済成長率の2000年からの推移です。
常に7%-8%の高水準の経済成長率を維持しています。
政府は2019年現在8%程度の経済成長率を2021年度には10%に引き上げることを見込んでいます。
更に特筆すべきが、2008年から2009年のリーマンショックの時です。
バングラデシュ経済は殆ど影響を受けていないことがわかります。
バングラデシュの経済はシンガポールのように海外との取引が支えている構造ではなく、国内需要の増加に支えられています。
つまり経済用語でいうと国内消費がバングラデシュの成長を支えているのです。
国内消費はシンプルに『人口×給与所得』で表されます。
バングラデシュの人口は今後40年間にわたり増加しますし、給与所得は年収20万円に満たない水準で上昇余地しかありません。
では今後の人口の増加予測について詳しくみていきましょう。
人口ボーナス開始で勢いづけ経済成長
バブルまでの高度経済成長期の日本がそうであったように急激な成長は人口ボーナスによってもたらされます。
人口ボーナスは生産年齢人口(15歳〜64歳)が、それ以外の世代の2倍以上になる期間です。
つまり、働き手が高齢者と義務教育未満の人口の2倍以上存在する活気のある状態にあることを人口ボーナスといいます。
バングラデシュでは既に始まっているのか？始まっているとするといつまで継続するのか？という点が重要になってきます。
以下はJICAの資料ですが、バングラデシュは人口ボーナスが開始されたばかりで2015年から40年間継続することが見込まれています。
JICA
つまり今後経済が本格的に成長することが見込まれているのです。
生産については人口ボーナスが重要ですが、消費については同様に総人口が重要となってきます。
総人口についても現在1.7億円の総人口は2055年時点で2.0億人に上昇していくことが見込まれています。
労働力の供給という面でも、消費の増加という意味でもバングラデシュの経済成長が加速することは必至ですね。
既に人口がピークアウトしている中国のような国に投資しても時既に遅しですからね。
真面目な国民性
更にバングラデシュ人は真面目な民族です。
日本の高度経済成長期を支えた要因の一つにも日本の真面目な国民性が少なからず影響しています。
以下はJETROが纏めてバングラデシュの国民性です。
まず第1に素直で真面目な国民性が記載されています。
真面目で素直で安価な労働力は外資系企業が最も欲しているものではないでしょうか。
実際、ユニクロやH&Mをはじめとして多くの衣類メーカーがバングラデシュに進出しています。
今後は更に重工業の進出がすすみ、世界の工場の一端を担うことは確実でしょう。
JETRO
意外に思われるかもしれませんが、バングラデシュは大変な親日国です。
バングラデシュは1971年のパキスタンからの独立に日本は世界でいち早く国家として承認しました。
尚、日本からの政府開発援助(ODA)は1.8兆円に登ります。
更に技術協力も惜しみなく行なっておりバングラデシュには日本の力で建設された道路や橋が至るところに存在しています。
外務省
バングラデシュでは教科書で日本の独立時の行動や今までの援助について触れられており、日本に親しみを覚えてない方は皆無なのです。
バングラデシュの国旗も日本を模して独立時に作られております。
日本に尊敬を持っており現地にいくとヒーローになれます。
そして、親日国であることが追い風となり魅力的な情報、土地を仕入れることができるようになってるのです。
理由3：与党の長期政権化により政治が安定しているから
経済が安定して成長するには政治が安定していることが条件となります。
いかに人口ボーナスを謳歌したとしてもアフリカ諸国や中東諸国のように政治が混迷していると経済は成長しません。
また安定していてもベトナムや中国のような社会主義国には投資をするべきではありません。
いつ政府の方針が変更となり土地を接収されるかもしれないという不安に苛まされ続けることになりますからね。
内戦発生する可能性が高い国は当然のことながら、いつ政変が起こり経済政策が変更される可能性が高い国に外資企業も投資しませんからね。
バングラデシュは社会主義共産国ではなく資本主義・民主主義国家です。
投資家保護の観点でもアジアで高い評価を得ています。
政治では1971年の独立以降、アワミ連盟とバングラデシュ民族主義党が交互に政権をとる二大政党制の様相を呈していました。
しかし2009年のアワミ連盟の政権取得後、2014年、更に2019年とバングラデシュ史上初の三期長期政権が確立されています。
2018年11月に野党バングラデシュ民主主義党の党首ジア元首相が慈善団体の資金の横領による禁錮7年を受けており勢力が弱まっています。
👉 バングラデシュの政治の状況と最新のニュースについて紹介！不動産投資の魅力は増す一方。
今後は日本の高度経済成長期の自民党のような長期政権となっていくことでしょう。
産経新聞
政治が安定したことでアワミ連盟のハシナ首相は経済成長を加速させる政策を早速打ち出しています。
バングラデシュのシェイク・ハシナ首相は日本経済新聞に対し、同国内に経済特区を100カ所設け、外資誘致を推進する考えを示した。「2～3年以内にすべて整備する」と述べ、足元で年8%程度の実質成長率を「2021年までに10%へ高める」と意欲を示した。
引用：日経新聞
地理的要因、人口ボーナス、政治の安定、と成長するための全ての要素が揃っているのです。
理由4：人口密度が高く首都ダッカは東京の人口密度の3倍以上だから
土地の価格も当然需給で決定します。
需要を生み出すのは当然のことながら人口密度です。
例えば国土交通省のデータに基づくと人口密度(横軸)が高ければ高いほど、地価が高くなることを視覚的に示されています。
国土交通省
バングラデシュは世界第7位の人口密度を誇っています。
しかし、上位6つはいずれも島や小地域の都市国家です。
ある程度の国土をもっている国というレベルでは圧倒的に首位となっています。
世界経済のネタ帳
更に都市レベルの人口密度でも見ていきましょう。
バングラデシュの首都ダッカは47,400人/km2となり世界第一位となっています。
ちなみに2位のソマリアの首都モガディシュが28,600人/km2であることを考えるとぶっちぎりのトップになっています。
ちなみに東京は世界屈指の過密都市ですが15,170人/km2となっています。
満員電車で地獄を味わっている方からしたら信じられないかもしれませんが、ダッカの人口密度は東京の3倍もあるのです。
さらに毎年70万人ずつ流入していき近々2000万人を超える見通しで市域の拡大が必至となっています。(後で関係してきます)
理由5：日本の高度経済成長期初期の1950年代にそっくりだから
現在の日本人の所得の平均は約400万円です。
一方、バングラデシュの現在の平均年収は17万円という水準です。
しかし、日本にもバングラデシュと同じ経済水準の時代がありました。
実際に国税庁の日本人の所得を参照すると1953年時点の日本の所得は約17万円であったことがわかります。
つまり所得が17万円というのは、高度経済成長期がまさに始める段階ということができます。
国税庁データを元に筆者作成
そして不動産が本格的に上昇するのは本格的成長の初動段階で発生することが日本を含めて全ての国で確認されています。
では1950年代からの日本を例を地価の上昇の度合いをみていきましょう。
以下は1987年の日経新聞の記事で、毎年日本の不動産の地下が何％上昇しているかを示したものです。
昭和31年〜昭和37年頃つまり1956年〜1962年にかけては毎年平均30%ずつ土地の価格が上昇していることが見て取れます。
日経新聞
あくまで上記は全国の全用途平均である、首都東京の上昇率は毎年100%を超えることも決して珍しくありませんでした。
仮に首都東京の地価上昇率を控え目に見積もって年率50%であったとします。
すると、以下のように飛躍的なスピードで地価が上昇していきます。
1年後：1.50倍
2年後：2.25倍
3年後：3.37倍
4年後：5.06倍
5年後：7.59倍
特に爆発期には土地は信じられない勢いで上昇していくのです。
ちなみに以下は3年後の1990年の日経新聞です。
バブルでオーバーシュートしています。
しかし、高度経済成長期が始まってからバブルが終わるまでの間不動産価格は一貫して上昇していることがわかります。
日経新聞
経済が成長し、人口が増加し、首都圏に人口が爆発的に流入する高度経済成長期に土地の価格が下がると考える方が難しいです。
私もそうであるように、皆さんももし1950年代に戻って東京の一等地を購入できるとするなら全力で購入しますよね。
残念ながら日本は既に不動産価格の上昇は見込めない国になってしまいました。
しかし、バングラデシュは今まさに高度経済成長期初動の日本に他ならないのです。
理由6：経済水準が『これから』土地の価格があがるレベルだから
先ほどの『理由４』の補足になります。
投資をするのであれば、中国やフィリピン、ベトナム、ミャンマーの方が良いのではないかと思われる方もいらっしゃると思います。
しかし、実際には上記の新興国は既に不動産価格が値上がりしてしまっているのです。
以下は日本とアジアの新興国の平均的な1平米の不動産価格の比較です。
既に中国、フィリピン、マレーシア、ベトナム、ミャンマーは値上がりしてしまっているのです。
しかし、バングラデシュは首都ダッカの既に開発されている地域でも300万円。
全国平均でみると僅か2万円という価格に抑えられています。
更に首都ダッカは人口過密で市域を拡大することとなっています。
現在ダッカとされている市域は日本の山手線内の位置付けとなります。
今後、現在東京でも高騰している港区にあたる地域を開発していきます。
開発前段階では10万円〜20万円で仕込むことが出来るのです。
例えば以下の地図。
現在の首都ダッカの市域は以下の赤線部分の枠内となります。
しかし、先ほどお伝えしたとおり現在1700万人のダッカの人口は2000万人を近い将来に超えることが必至です。
現在でも東京の人口密度3倍で人で溢れており市域の拡大が決定します。
拡大地域が下記の青線の部分です。
ちなみに青まで拡大したところで東京23区よりも狭い面積です。
つまり新しく綺麗な東京都の港区が新たに出来ると考えて頂ければと思います。
ダッカの中心部からは僅か5キロしか離れておらず、高速道路も建設中、地下鉄も通るのでニューダッカとなっていきます。
更に同地域に2025年に世界3位の142階建の高層ブルが建設されるため、スカイツリーのようなシンボルが出来る地域となります。
新しいダッカの象徴になる土地で150万人が将来居住することになるのですが、現在は開発前段階で人は住んでおりません。
開発が決定している未開発地域に投資をするのが最大の利益を生む条件なのは言うに及ばないでしょう。
基本的には新しい街の地価はインフラが整い綺麗に整備されるので既存の土地より高くなることが期待できます。
10万円〜20万円で仕入れた土地が保守的に100万円に上昇するだけでも5倍〜10倍の値上がりになります。
Top Field Japanでは現在同地域を重点投資先としており、私も投資を実行しています。
👉 【バングラデシュ不動産】首都ダッカの地区の特徴を紐解く！魅力的な土地はどこに？
理由7：土地そのものが購入できるから
バングラデシュと同じく政治が安定し経済成長が確実な隣国インドにおいては外国人の不動産投資が禁止されています。
つまり、インドのように魅力的とわかっていても不動産投資ができない国もあるのです。
また非常に重要な点なのですが一言に新興国不動産といっても『建物』にしか投資できない国と、『土地』にも投資できる国では雲泥の差があります。
新興国の不動産投資といえばコンドミニアム投資が一般的ではないでしょうか。
フィリピンであれ、タイであれ基本的にはコンドミニアムの区分販売となり、土地自体には投資ができません。
しかし、バングラデシュ不動産は筆者調査では唯一、外国人でも法人を作ることで土地を購入することができます。
何故、土地がコンドミニアム等の建物の投資に比べて魅力的なのかご説明します。
不動産価格が上昇するときに土地の上昇に対して、建物の上昇の幅は著しく小さいのです。
例えば、
土地が3倍になっても、物件価格は1.3倍程度にしかなりません。
土地が5倍になっても、物件価格は1.5倍程度にしかならないのです。
つまり『土地そのもの』を投資ができるバングラデシュの不動産は投資妙味が非常に高いのです。
あと、これはTop Field Japanの方も仰ってたのですが、
コンドミニアム投資の場合、業者が潜在投資家であるお客さんを接待してもてなします。
スーツを着た販売員が、お菓子とコーヒーを出し投資してもらうために必死に営業します。
しかし、土地というのは上昇することが明白なので現地の方もなかなか手放してくれないそうです。
そのため、現地に足繁く通いコネクションを作り、頭を下げて頼み込んで何とか売って貰えるそうです。
向こうが売らせたいものではなく、仕方なく売るものにこそ高い価値があるのは不動産だけの話ではありませんね。
理由8：為替がドルと連動した動きをしているから
リスクについても触れておきます。
バングラデシュの不動産を購入するので勿論現地通貨であるバングラデシュタカ(BDT)建の投資となります。
バングラデシュタカ円レートの推移は以下となっています。
近年は安定した推移となっていますね。
そもそも、バングラデシュタカなんて通貨しらないという方も多いのではないでしょうか。
確かに私もバングラデシュタカなんてバングラデシュ不動産に出会うまで聞いたことはありませんでした。
しかし、以下のドル円レートと見比べて見てください。
殆ど同様の動きをしていることが分かります。
つまりバングラデシュ不動産を持つと言うことは、ドル建ての資産に投資するのと殆ど同じ意味となるのです。
日本にいながら圧倒的に価値が上昇することが見込まれるドル建資産に投資できるのはリスクというより魅力的なのではないでしょうか。
むしろ、財政問題がいつ顕在化してもおかしくない日本国の通貨である日本円建の資産を保有する方がリスクなのです。
理由9：100万円から購入できるから
国内の不動産は銀行からのローンで購入することができます。
しかし、海外の不動産は外国人に対して貸付は行わないので基本的に現金での購入が必要となります。
フィリピン等のコンドミニアム等を購入された方でしたら経験があると思うのですが、新興国であっても不動産のロットは高いのです。
安いものでも500万円からとなっていますし、場合によっては数千万円でないと購入できない物件もあります。
しかしバングラデシュ不動産はTop Field Japanが大きなロットで土地を買って、分割所有できるように仕立てています。
そして新興国不動産では破格の100万円から土地を購入することが出来るようになっています。
あまり資金がないけど大きく資産を増やしたいという方には良い投資先といえるでしょう。
理由10：Top Field Japan代表への信頼
ここまではバングラデシュ不動産投資の魅力についてお伝えしてきました。
しかし、私が最終的に投資判断に踏み切ったのはTop Field Japanが投資の本質を理解しており信頼に値すると確信したからです。
セミナー講師は若くして投資歴は20年近くと非常に投資経験に富んでいます。
また元報道記者という強みを生かして足を使って現地に赴き要人と面談し情報を取得し、
魅力的な土地を仕入れてきています。
セミナーで映像とともに紹介された経歴を紹介すると、(多すぎるので割愛して紹介します)
・テレビ局で報道記者としてテレビで活躍
・全国ネットのニュース番組でスタジオでニュース解説。
・テレビ番組「情熱大陸」を担当（営業サイド）。
・現在はテレビ番組で芸能人に資産運用やビジネスを教える(セミナー会場で映像あります)
・日本政策投資銀行、モルガン・スタンレーのメンバーと金融コンサルティング会社の取締役就任
・難しい投資の話を日本一分かりやすく解説することが人気。
・複数の大学で講師も務める。
・税理士法人、投資助言業、金融機関等での講師も務める。
・投資経験は10代の頃から18年以上で実業家としても20社を運営
・難しい投資の話を日本一分かりやすく解説することが人気。
正直凄すぎて圧巻でしたので、是非セミナーに実際に足を運んで聞いていただければと思います。
2015年のバングラデシュ不動産投資に参入したときの映像から現在までのリポート映像から、実際講師のいった通りに開発が進んでいることも確認することができます。
講師は投資は努力であると何度も強調していました。
実際に四半期から半年に一回は現地で投資した土地並びに次回の候補地を足を使って調査していることが分かります。
時系列でしっかり映像が残っているのは本当に努力している証拠です。
またバングラデシュのメノン大臣ともコネクションがあり、実際に次に開発される土地、開発されるインフラの情報を取得して現実のものとなっています。
私は今回の前に2年前にも同社経由でバングラデシュの土地を購入しています。
私が以前投資した土地はダッカのインドと中国を結ぶ大交差点です。
投資を実行した2016年時点では1車線でしたが、現在はなんと10車線に拡張され舗装されています。
またTop Field Japanが最初に開発予定地域として購入した土地は、実際に開発がなされています。
更に当初予定されていたレベルだったモノレールも実際に開通しています。
足で稼いだ努力は本物だなと驚嘆させられる内容となっています。
一度、足を運んでみることをおすすめします。
因みに全く勧誘はされませんし、寧ろ「バングラデシュの土地に投資をする必要はありません。」と冒頭で説明がなされます。（笑）
あくまで勉強会ですので、当たり前ですね。
投資しなかったとしても、新興国不動産や株式にどのように投資をしていけばよいかの指針をたてることができるセミナーになっています。
まとめ
バングラデシュ不動産は現在2019年-2020年に投資を行うべき理由をまとめると以下となります。
| 理由① | 中国、インド、ASEANという今後の世界の中心に位置。 |
| 理由② | 安定して高く更に加速が確実な経済成長。 |
| 理由③ | 与党が強く安定政権が継続している |
| 理由④ | 首都ダッカの人口密度は東京の3倍で圧倒的世界一 |
| 理由⑤ | 日本の高度経済成長期初期の1950年代と酷似 |
| 理由⑥ | まさに今後不動産価格が上昇する経済水準 |
| 理由⑦ | 土地そのものを購入することができる |
| 理由⑧ | 為替はドルと概ね連動している。ドル建て資産を持つのと同じ。 |
| 理由⑨ | 100万円という少額から10万円単位で購入できる |
| 理由⑩ | Top Field Japanが信頼できる |
ウォーレン・バフェット氏も最初は投資組合を通して、多くの人と一緒に富を築きました。
このバングラデシュ不動産も、毛色こそ違えど、土地を購入した投資家みんなで大きなリターンを得ようというものであり、状況が非常に似てますね。
セミナー参加、推奨です。
以上、
👉バングラデシュ不動産は本当に魅力的なのか？経済成長力を統計で分析してみた
👉100万円を投資するなら確実に増やすバングラデシュ不動産一択？
👉海外不動産を2019年に購入するとしたらどこが結局おすすめなのか？キャピタルゲインを狙うのであれば今後の経済成長確実な新興国不動産1本
